Договор аренды: как составить правильно и избежать последствий?

Договоры аренды заключаются по поводу имущества. В статье 606 ГК РФ законодатель указал на возмездный характер соглашения, при котором арендодатель представляет за плату арендатору имущество во временное владение, либо во временное владение или пользование.

К существенному условию относят предмет арендного соглашения. Статья 606 ГК РФ упоминает плату и период (срок предоставления имущества), но в силу закона эти условия не признаются существенными. Срок и оплату стороны могут признать существенными при достижении между собой согласия и фиксации пунктов в тексте документа.

Договор заключён, если участниками были достигнуты соглашения по предмету аренды. Это может быть любой объект.

В договоре чётко прописываются характеристики жилья. Это адрес, площадь, количество комнат, другие особенности. Подробное описание необходимо для того, чтобы чётко идентифицировать на рынке помещение среди похожих объектов.

Без фиксации существенных условий соглашение считается незаключенным. Соответственно, не порождает юридических последствий.

Объект и стоимость

Статья 607. п. 1 ГК РФ устанавливает требования к предмету договора:

индивидуально-определённые вещи;
неупотребляемые, то есть без утраты натуральных свойств при их использовании.

Законодатель перечисляет, что сдается в аренду:

земельные участки;
иные природные объекты;
имущественные комплексы;
движимое имущество.

Список объектов, указанных в законе, не исчерпывающий. Это говорит о том, что предметом могут являться и другие вещи.

При определении сторонами размера арендной платы — порядок, периодичность, а также сроки внесения прописываются отдельным пунктом. Если положение отсутствует, то в силу закона договор признаётся действительным. В нём есть существенное условие о предмете аренды. А к пунктам об оплате применяются общие правила аренды аналогичного имущества по смыслу статьи 614, п.1, абз. 2 ГК РФ).

Как зафиксировать схему оплаты и арендную ставку?

Избежать споров по арендной плате позволит чёткая фиксация в документе следующих пунктов:

размер арендной платы;
срок оплаты;
способ оплаты (наличные, перевод на карту или счет);
этапность оплаты (периодами, целиком);
алгоритм изменения арендной платы в сторону повышения;
штрафы при просрочке платежа.

В одностороннем порядке арендная ставка не меняется, но закон позволяет указать на определённые обстоятельства, когда будет возможно увеличить оплату аренды.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

Заключенное соглашение наделяет стороны правами и обязанностями.

Арендодатель вправе рассчитывать

получение арендной платы согласно установленному графику платежей;
досрочное прекращение сотрудничества.

В круг обязанностей входят

предоставление жилья, иных вещей надлежащего состояния;
проведение капитального ремонта (при необходимости);
возмещение за улучшения, произведенных в квартире по согласованию с арендодателем (например, установка пластиковых окон);
уведомление арендатора о правах третьих лиц на предмет аренды.

Арендатор вправе рассчитывать

пролонгацию договора (преимущественное право арендатора после окончания срока действия соглашения);
передачу недвижимость в субаренду;
требование устранения обнаруженных у имущества недочетов, возмещения понесенных затрат.

К основным обязанностям арендатора относится использование имущества по назначению, оплата в срок, текущий ремонт и т.д. Арендатор возвращает вещи в том состоянии, в котором они были переданы, но с учётом износа, возникшего при их эксплуатации.