Меня зовут Денис, я работаю юристом в компании «Юрист СПб» и уже более 5 лет занимаюсь гражданскими делами любой сложности. За это время я понял, что не всегда выигрыш зависит от сухой формулировки закона — зачастую важнее умение грамотно выстроить стратегию защиты и найти нестандартные доказательства.

Сегодня я хочу рассказать об одном деле, которое на старте выглядело практически безнадёжным, но в итоге завершилось выигрышем для нашего клиента благодаря тщательному анализу фактов и мудрому подходу.

Суть проблемы

К нам обратилась семейная пара из Санкт-Петербурга. Они проживали в квартире уже более 10 лет, делали ремонт за свой счёт, платили коммунальные услуги, но официального договора проживания или найма у них не было. И вот — внезапно родственник, на которого формально оформлено право собственности, предъявил им требование освободить квартиру и обратился в суд с иском о выселении.

Два других юриста уже заявили клиентам, что «формально у вас нет прав — и суд их не защитит». И действительно: по общему правилу собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению (ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Правовая оценка

Я тщательно изучил все документы и факты. Формально у пары действительно не было договора найма, регистрации или права проживания. Но были другие факты, которые могли изменить ситуацию:

• более 10 лет фактического проживания на основании реальных обстоятельств;
• оплата всех ЖКУ и коммунальных платежей;
• капитальный ремонт за собственные деньги;
• подтверждённые свидетели, знающие о длительном проживании семьи;
• реакции собственника в прошлом, которые могли свидетельствовать о его согласии (например, отсутствие возражений десятилетиями).

Важные элементы правовой базы

В соответствии с частью 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ граждане свободны в пользовании жилищными правами в своих интересах.

Это означает, что даже при отсутствии формального договора суд может оценивать сложившиеся фактические обстоятельства.

Защита жилищных прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ч. 3 ст. 11 ЖК РФ).

Наша стратегия в суде

Мы сосредоточили защиту не на споре об оформленном документе, а на доказательстве реального, устойчивого факта проживания с ведома собственника, что подтверждалось:

1. свидетелями;
2. квитанциями об оплате услуг;
3. затратами на ремонт;
4. многолетним фактическим присутствием семьи в квартире.

Такие доказательства могли быть приняты судом как основания для защиты жилищного права, даже если формального договора не существовало.

Судебная практика подтверждает, что фактические правоотношения можно оценивать в комплексе с другими доказательствами, а жилищное законодательство (ЖК РФ) должно применяться в совокупности с гражданским правом при защите прав жильца.

Переломный момент в суде

На заседании представитель истца-собственника утверждал, что «нельзя проживать без договора, а если договора нет — права тоже нет».

Я противопоставил этому:

Мы представили суду:

1. показания свидетелей;
2. платежные документы;
3. оценки затрат на ремонт;
4. доказательства отсутствия возражений со стороны собственника ранее.

Суд оценил доказательства в совокупности — и пришёл к выводу, что выселение без предоставления альтернативного жилья в таких обстоятельствах было бы правовым нарушением.

Решение

Суд отказал в выселении. Решение означало:

1. клиентам сохранено право проживания;
2. предыдущие попытки выселения не нашли подтверждения;
3. факты были признаны значимыми при оценке жилищных прав.

Это был настоящий юридический успех, который показал, что даже когда формально «нет оснований», надо искать правду фактов и грамотно выстраивать стратегию защиты.

Во всех таких делах важно понимать не только букву закона (Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс и др.), но и логику судебной практики, умение работать с доказательствами и доказывать реальность обстоятельств.

Если ваш случай кажется сложным или безнадёжным — возможно, он просто требует грамотного подхода. Наша команда «Юрист СПб» готова помочь вам найти этот путь.