Межевание — это процесс определения точных границ вашего земельного участка на местности и закрепление этих границ в документах. Казалось бы, все просто: вызвали кадастрового инженера, он всё измерил, и вот у вас на руках новый паспорт. Но на практике часто случается так, что результаты этого межевания не радуют, а, наоборот, вызывают споры с соседями или кажутся вам явной ошибкой. В этой статье мы подробно разберём, что делать, если вы столкнулись с такой проблемой.

Почему может потребоваться оспаривание?

Причины, по которым люди решают оспорить межевание, обычно сводятся к следующему:

• Фактическое пересечение границ. Это самая частая причина. Вы выходите на свой участок и видите, что забор соседа, согласно новому плану, залез на вашу территорию. Или наоборот — ваши постройки вдруг оказались на чужой земле. Такое случается из-за ошибок в измерениях или из-за того, что (много лет) границы определялись «на глазок» по старым заборам и деревьям, а при точных измерениях все встало на свои места, но эти места вас не устраивают.
• Техническая или кадастровая ошибка. Кадастровый инженер — человек, и он может ошибиться: неверно считать данные со спутника, опечататься в документах, использовать устаревшее оборудование. Например, он мог перепутать поворотные точки участка, из-за чего его форма на карте исказилась.
• Межевание проведено без вашего ведома. Это грубейшее нарушение. Если ваш участок граничит с тем, который межуют, кадастровый инженер обязан вас уведомить о проведении работ и согласовать с вами границы. Если вас не известили, не спросили ваше мнение и подписались за вас — это прямое основание для отмены результатов.
• Сосед провёл межевание в одностороннем порядке и «отрезал» себе часть вашей земли. Иногда недобросовестные соседи, договорившись с нечистым на руку кадастровым инженером, могут включить в свой участок часть вашей территории. Делается это обычно пока вы в отъезде или просто не следите за новостями.

С чего начать?

Не паникуйте и не ругайтесь с соседями сходу. Конфликт на эмоциях ни к чему хорошему не приведёт. Действуйте последовательно.

1. Внимательно изучите документы. Запросите у кадастрового инженера, который проводил спорное межевание, Межевой план. Это основной документ, в котором есть все чертежи, акты согласования и обоснования проведенных границ. Посмотрите, стоит ли там ваша подпись (если должны были согласовывать с вами). Проверьте, какие документы были использованы для определения границ (старые планы, справки).
2. Проведите независимую экспертизу. Обратитесь к другому, желательно опытному и с хорошей репутацией, кадастровому инженеру. Закажите у него вынос точек в натуру. Он приедет с точным GPS-оборудованием и по имеющимся в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) данным отметит на местности, где на самом деле должны проходить границы по документам. Это покажет, есть ли реальное несоответствие.
3. Попробуйте решить вопрос мирно. С результатами экспертизы (или даже без них) попробуйте поговорить с соседом и с тем кадастровым инженером, который проводил работы. Объясните свою позицию. Возможно, инженер сам увидит свою ошибку и согласится бесплатно её исправить. Это самый быстрый и дешевый способ. Если сосед адекватный, вы можете совместно заказать новое, общее межевание, которое устроит всех.
4. Напишите претензию. Если мирно договориться не вышло, составьте письменную претензию и направьте ее:
   • Соседу (если спор с ним).
   • Кадастровому инженеру и в его саморегулируемую организацию (СРО). СРО следит за качеством работы своих членов и может привлечь нерадивого инженера к ответственности.
   • В Росреестр (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Напишите заявление с просьбой приостановить учёт изменений, если он ещё не завершён, или провести проверку на наличие ошибки.

Когда без суда не обойтись?

Если все досудебные методы исчерпаны, а справедливости нет, придётся готовить исковое заявление в суд.

Кого судить?

Ответчиком по делу будет:

• Владелец смежного участка, если он инициировал спорное межевание.
• Кадастровый инженер (или его юридическое лицо), который допустил ошибку.
• Росреестр привлекается в качестве третьего лица, так как именно он вносит сведения в реестр.

Что потребуется для суда?

Главное — это доказательства. Суд будет изучать всё внимательно, поэтому ваша задача — подготовить железную доказательную базу:

• Землеустроительная экспертиза. Это ключевой документ в суде. Суд назначит её по вашему ходатайству.

  Проводить её будет судебный эксперт-геодезист. Он ответит на все главные вопросы: где на самом деле должны проходить границы? Была ли допущена ошибка в межевом плане? Каков правильный вариант? Заключение эксперта имеет очень большой вес для судьи.

• Старые документы: свидетельства о собственности, старые кадастровые паспорта, выписки из архивов. Они могут подтвердить, что исторически забор стоял в другом месте.
• Фотографии и видео. Сделайте снимки участка, на которых видно старые межевые знаки, заборы, деревья, которые всегда считались границей.
• Показания свидетелей. Ваши другие соседи, давно живущие в районе, могут подтвердить, где фактически проходила граница последние 20-30 лет.
• Переписка с соседом и кадастровым инженером (претензия, ответы на нее).
• Ваш независимый отчёт о выносе точек в натуру.

Что требует иск?

В исковом заявлении вы просите суд:

• Признать результаты межевания недействительными.
• Обязать Росреестр аннулировать внесенные в реестр сведения о границах участка.
• Обязать ответчика оплатить землеустроительную экспертизу и судебные расходы.

Что в итоге?

Процесс оспаривания межевания — это долго, нервно и дорого (особенно из-за стоимости экспертиз). Но если вы правы, и ваши права ущемлены, бороться стоит. Положительное решение суда исправит реестровую ошибку и восстановит справедливость.